۰۸ : ۰۲ - يکشنبه ۲۸ آبان ۱۳۹۶ Sunday  19   November   2017  | 
کد خبر: ۲۱۰۴
تاریخ انتشار: ۰۸:۴۵ - ۳۰ آذر ۱۳۹۵

به گفته كارشناسان، مسوولان بايد نگاه جدي‌تري به ركود چندساله مسكن داشته باشند، زيرا بسياري از توليدكنندگان مسكن عرصه ساخت را رها كرده و در انتظار آينده مبهم مسكن، سرمايه‌هاي خود را در بانك‌ها براي سود بيشتر اندوخته‌اند.

با اينكه كسي نمي‌تواند كاهش توليد و عرضه مسكن را در چند سال گذشته انكار كند، اما تقاضا روندي صعودي دارد به‌گونه‌يي كه طبق گزارش‌هاي رسمي سالي يك‌ميليون ازدواج انجام مي‌گيرد كه به معني بخشي از تقاضاي موجود در بازار مسكن است. از اين رو به باور برخي كارشناسان و مسوولان حوزه مسكن، در سال بايد يك‌ميليون و 500هزار واحد مسكوني در كشور ساخته شود. اين در حالي است كه در حال حاضر ساخت‌وساز به حداقل ميزان ممكن خود طي سال‌هاي اخير رسيده است.

به گزارش اقتصاذوما به نقل از تعادل، اگرچه انتظار مي‌رفت، بازار مسكن در 6‌ماهه دوم سال با افزايش وام مسكن و ايجاد صندوق پس‌انداز يكم دچار تغييرات جدي شود، اما كارنامه بازار مسكن در سه‌ماهه پاييز اين احتمال را نقض و باعث دلسردي بيشتر مردم و فعالان بازار مسكن شد. با اين تفاسير به نظر مي‌رسد، بازار مسكن هنوز به ركود و افزايش قيمت نسبي ادامه مي‌دهد. ركودي كه اگر شكسته شود با گراني و افزايش قيمت همراه خواهد بود.

به عقيده كارشناسان، بانك‌ها كه در چند سال اخير به محل حبس منابع بانكي و نقدينگي‌ها سازنده‌ها تبديل‌شده است، نيازمند خانه تكاني جدي و بازنگري در قوانين هستند.

 كارنامه معاملات پاييزي مسكن

براي پيش‌بيني بازار ملك طي ماه‌هاي آتي و به وي‍‍ژه در زمستان 95، ضروري است نگاهي گذرا به كارنامه اين بازار در فصل پاييز باشيم. بررسي معاملات صورت گرفته در سامانه اطلاعات بازار املاك ايران (آمار معامله‌شده حقيقي) نشان مي‌دهد، حجم كل معاملات خريد آپارتمان در تهران طي مهرماه سال 95 به ميزان قابل‌توجهي نسبت به شهريور كاهش‌يافته است. اين در حالي است كه برخلاف انتظار معمول طي مهرماه، قيمت مسكن عقب‌گرد مطلوبي از خود نشان داده است.

براين اساس ميانگين قيمت مسكن در مهرماه نسبت به شهريور در يك نوسان قابل‌توجهي از متوسط هر مترمربع ۴ ميليون و 120هزار تومان به ميانگين 3ميليون و 940هزار تومان رسيد. اين در حالي است كه حجم معاملات خريد مسكن در فاصله اين دو ماه، از 13هزار و 9 فقره به 9هزار و 80 فقره رسيده بود.

در اين ميان در آبان ماه حجم كل معاملات خريد آپارتمان نسبت به مهر ماه با افزايش اندكي روبه‌رو شده بود. بر اساس داده‌هاي اين سامانه تعداد معاملات مسكن در آبان با رشد بيش از هزار عددي به رقمي حدود 10هزار و 430 فقره رسيد.

در اين بازده زماني قيمت هر مترمربع نيز از 3ميليون و 940هزار تومان به 4ميليون و 70هزار تومان رسيد. اين آمارها بيانگر اين موضوع است كه با افزايش حجم تقاضا قيمت‌ها به ميزان قابل‌توجهي افزايش‌يافته است.

در آذرماه 95 نيز حجم معاملات به علت نوسانات ارزي، سردرگمي‌هاي ناشي از برجام با كاهش قابل‌توجهي روبه‌رو شده است. بر اساس آمارهاي موجود، تعداد معاملات مسكن در آذرماه حدود 3هزار و 715 فقره است، اين در حالي است كه به علت نوسانات جديد نرخ ارز، قيمت مسكن با افزايش اندكي روبه‌رو شده است و قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در اين ماه حدود 4ميليون و 110هزار تومان است.

بر اساس آمارها، حجم معاملات مسكن در پاييز سال 91 حدود هزار و 299 فقره، در سال 92 حدود 15هزار و 705 فقره، در سال 93 حدود 19هزار و 156 فقره، در سال 94 حدود 17هزار و 608 فقره و در سال 95 حدود 23 هزار و 225 فقره بوده است.

تعداد معاملات مسكن در مهرماه سال 91 حدود 436 فقره، آبان ماه حدود 459 فقره و در آذرماه حدود 404 فقره و در همين بازه زماني در سال 92 تعداد معاملات به ترتيب حدود 4 هزار و 367 فقره، 5 هزار و 205 فقره و 9 هزار و 133 فقره بوده است.

اما در مهرماه سال 93 نيز حجم واقعي معاملات مسكن حدود 7هزار و 304 فقره، آبان ماه 5 هزار و 59 فقره و در آذرماه حدود 6 هزار و 793 فقره بوده است.

بالاخره بر اساس همين آمار، تعداد معاملات مسكن در مهرماه سال 94 حدود 5هزار و 980 فقره، آبان ماه حدود 5 هزار و 267 فقره و در آذرماه حدود 6 هزار و 391 فقره بوده است.

بررسي سرانگشتي اين آمارها بيانگر افزايش حجم معاملات مسكن در پاييز سال 95 نسبت به سال‌هاي قبل است. اما در اين ميان بايد توجه داشت روند تعداد حجم معاملات در آذرماه 95 نسبت به آبان همين سال به علت انتظار مردم براي بهبود اوضاع اقتصادي، روند نزولي شديد داشته است و به نظر مي‌رسد در سه‌ماهه زمستان نيز شاهد كاهش حجم معاملات همراه با افزايش قيمت‌ها به علت سردرگمي شديد مردم باشيم.

 كارنامه اجاره مسكن در پاييز


بر اساس آمارهاي موجود، تعداد اجاره نامه در مهر ماه سال 95 حدود 7 هزار و 828 فقره، در آبان ماه حدود 624 فقره و در آذز ماه حدود هزارو 810 فقره بوده است. اين آمارها بيانگر اين موضوع است كه در آبان ماه اگر چه خريد و فروش مسكن از رشد قابل توجهي برخوردار بوده است، اما وضعيت اجاره ملك نسبت به مهرماه با كاهش چشمگيري روبه‌رو شده است.

در سال 94 نيز تعداد اجاره نامه‌ها در سطح تهران در مهر ماه حدود 8هزار و 398 فقره، در آبان ماه 7هزارو 36 فقره و در آذر ماه حدود 7هزار و 40 فقره بوده است. در سال 93 تعداد اجاره نامه‌هاي قطعي در مهر ماه حدود 8 هزار و 663 فقره، در آبان ماه 5هزار و 926 فقره و در آذر ماه حدود 6هزار و 528 فقره بوده است.

در سال 92 نيز تعداد معاملات قطعي اجاره نامه در مهرماه حدود 9هزار و 450 فقره، در آبان ماه 7هزار و 418 فقره و در آذر ماه حدود 7هزار و 503 فقره بوده است. تعداد معاملات اجاره در مهرماه سال 91 نيز حدود 519 فقره، در آبان ماه 601 فقره و در آذر ماه حدود 591 فقره بوده است.

 ادامه روند پاييزي مسكن در زمستان

آيا افزايش معاملات مسكن واقعي و از روي نياز صورت گرفته است؟ بازار مسكن چه زمان وارد رونق مي‌شود؟ آيا بايد منتظر افزايش قيمت در بازار مسكن بود؟ در پاسخ به سوال‌هايي از اين دست، مهدي سطان‌محمدي، كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه در حال حاضر شرايط كلان اقتصاد كشور زمينه‌ساز شوك قيمتي بازار مسكن نيست، گفت: به نظر مي‌رسد قيمت و تعداد معاملات مسكن در سه‌ماهه باقي‌مانده سال 95 به همين منوال طي شود.

سطان‌محمدي افزود: شواهد آماري بيانگر خروج بازار مسكن از ركود است. البته اين خروج با شيب بسيار ملايم و بدون جهش قيمتي خواهد بود.

وي ادامه داد: با توجه به عرضه سنگين مسكن طي سال‌هاي 90 تا 93 اين وقفه دوساله باعث تنظيم بازار مسكن شده است اما طولاني‌تر شدن اين ركود باعث بر هم خوردن اين توازن و تعادل خواهد شد. بنابراين بازار مسكن سال آينده در انتظار فكرهاي تازه و نو براي توليد مسكن است.

سلطاني با بيان اينكه مازاد عرضه همچنان در بازار مسكن به پايان نرسيده است، اظهار كرد: به نظر مي‌رسد، ماه‌هاي اوليه سال 96 شاهد افزايش معاملات مسكن همراه با افزايش قيمت متناسب با تورم عمومي باشيم.

سلطان‌محمدي در پاسخ به اينكه از چه تاريخي مسكن وارد رونق خواهد شد؟ گفت: رونق مسكن رابطه مستقيمي با رشد و تحولات كلان سياسي و اقتصادي و همچنين بازارهاي مالي و پولي دارد. بدون ترديد با رشد اين مسائل خواسته و ناخواسته بازار مسكن درگير رونق نسبي خواهد شد، اما از آنجا كه برنامه‌هاي جدي در اين خصوص اعمال نشده است، نمي‌توان به صورت قطعي آينده مسكن را پيش‌بيني كرد. اما اين انتظار وجود دارد كه از سال 96 بازار مسكن وضعيت پررونق‌تري شاهد باشد و از اين رو، عمده رونق در سال 96 خواهد بود.

اين كارشناس با بيان اينكه مشكلات اقتصادي باعث خروج بانك‌ها از بازار مسكن شده است، اظهار كرد: در سال قبل به دليل منابع مالي زياد بانك‌ها حضور اين موسسات در بازار مسكن به يك چالش بزرگ تبديل‌شده بود اما با ركود اقتصادي سنگين اين موسسات اصلا منابعي براي خريد ملك ندارند.

وي افزود: تاريخ مسكن نشان داده بانك‌ها و موسسات مالي تمايل براي ورود به بازار واحدهاي مسكوني ندارند و صرفاً با ورود به بازار واحدهاي تجاري باعث جهش سينوسي بازار ملك مي‌شوند. به همين منظور با خروج اين موسسات شاهد ركود سنگين در واحدهاي تجاري و اداري هستيم.

سلطان‌محمدي گفت: به نظر مي‌رسد انتظار رونق در بخش تجاري و اداري در چند سال آينده دور از انتظار خواهد بود.

 تخفيف‌هاي 2مرحله‌اي

ايمان رفيعي، كارشناس بازار مسكن نيز با بيان اينكه طول دوره رونق هميشه كوتاه‌تر از دوره ركود است، گفت: به‌طوركلي بخش مسكن وابستگي تنگاتنگي با اقتصاد دارد. در صورتي‌كه مجموعه اقتصاد و اقتصاد كلان رونق داشته باشد در مسكن نيز شاهد افزايش رونق خواهيم بود.

ايمان رفيعي افزود: البته به‌طوركلي بانك‌ها نقش و تاثيرات مخربي بر دوران رونق و ركود مسكن گذاشته‌اند.

وي گفت: انتظار مي‌رود با كاهش نرخ سود بانكي به‌صورت متوالي نه مقطعي، شاهد نقشه راه جديدي در حيطه مسكن باشيم.

رفيعي با بيان اينكه رونق مقطعي و چندماهه اخير بازار مسكن بيانگر رشد بازار مسكن است، اظهار كرد: شايد از نگاه برخي از ذي‌نفعان افزايش روند كمي معاملات مسكن 95 نسبت به 94 چشمگير نباشد، اما بدون ترديد اين علائم مي‌تواند دوران ركود مسكن را كوتاه‌تر كند.

اين كارشناس بازار مسكن گفت: آمارهاي بانك مركزي و سامانه اطلاعات املاك مبني بر اين است كه نسبت به دوره مشابه سال گذشته تعداد معاملات بيشتري صورت گرفته است، هرچند كه همچنان تعداد اين معاملات زياد نيست، اما اينكه معاملات به لحاظ كمي تعدادشان زياد شده و اين يكي از علائم رسيدن به رونق است. در حال حاضر هرماه در سطح تهران شاهد حجم معاملات مسكن 10 تا 15 هزار فقره هستيم. به نظر رقم قابل قبولي است.

او افزود: نمي‌توان انتظار داشته باشيم كه حجم معاملات مسكن يك‌شبه تعدادشان بيش‌ازاندازه شود، به هر جهت آرام‌آرام مسكن گام‌هاي خود را برمي‌دارد و به رونق پايدار مي‌رسد كه فكر مي‌كنم ابتداي سال 96 شروع اين حركت عظيم باشد.

اين كارشناس بازار مسكن گفت: در دوران رونق نياز اساسي به املاك بهره‌برداري شده خواهيم داشت. بنابراين شهرداري و مسوولان ذي‌ربط بايد فعاليت‌ها گسترده‌يي براي افزايش ساخت‌وساز و ترغيب سازندگان به ساخت داشته باشند.

 افزايش قدرت خريدار و مستاجر

رفيعي با بيان اينكه بهترين اثر ركود چندساله افزايش قدرت چانه‌زني است، افزود: در سال‌هاي 90 تا 92 مالكان و موجران قيمت تعيين مي‌كردند و كوچك‌ترين جاي چانه‌زني براي متقاضيان نمي‌گذاشتند، اما از سال 94 دوران طلايي قيمت مقطوع تبديل به قيمت پيشنهادي و بعد تبديل به تخفيف و چانه‌زني شده است و اين روند در سال 95 به سمت خريدار يا مستاجر تغيير رويه داده و نرخ پيشنهادي فروشنده با تقاضاي متقاضي مسير متفاوتي را طي مي‌كند.

وي گفت: كوتاه‌تر شدن فاصله قيمت پيشنهادي به تخفيف باعث شده است متقاضيان به دنبال اخذ تخفيفات دوباره باشند، بنابراين بعد از مرحله تخفيف، مالكان براي اتمام معامله به دنبال ارائه تخفيف دوباره مي‌شوند.

رفيعي گفت: در حال حاضر فاصله بين نرخ پيشنهادي و قيمت نهايي خريد 10 تا 15درصد است. يعني متقاضيان به دنبال تخفيف‌هاي 50 تا 100هزارتوماني براي هر مترمربع در مناطق جنوب شهر، 100 تا 200هزار توماني در مركز شهر و تخفيف‌هاي 300 تا 500هزار تومان براي هر مترمربع در شمال شهر هستند كه البته به اهداف بهتري هم‌دست پيدا مي‌كنند. در حال حاضر فاصله بازاريابي تا توافق نهايي در دوران ركود تغيير خوشايندي براي متقاضيان داشته است.

 مسكن رها شده است

مهدي موذن، رييس نظام كارداني ساختمان استان تهران نيز با بيان اينكه بيش از سه سال است مردم در خصوص مسكن بلاتكليف هستند، گفت: به‌طوركلي هيچ اتفاق مثبتي در خصوص مسكن شكل نگرفته است كه مردم از اين بلاتكليفي خارج شوند. در همين حال متاسفانه بيشترين آسيب دوران ركود به صنعت ساخت‌وساز واردشده است.

وي افزود: تلنبار شدن املاك توليدشده و عدم ساخت‌وساز عواقب جبران‌ناپذيري به بازار كنوني مسكن وارد كرده است.

موذن گفت: نبايد به‌سادگي از كنار كاهش آمارهاي ساخت‌وساز در كشور عبور كرد. اگر وضعيت ساخت‌وساز به همين شكل با افت همراه باشد، جهش قيمت مسكن در سال‌هاي آتي قطعي است.

وي با بيان اينكه بدون ترديد در چندماهه باقي‌مانده سال هيچ اتفاقي در انتظار بازار مسكن نيست، تاكيد كرد: در حال حاضر بازار مسكن به حال خود رها شده است و هيچ اتفاق مثبتي در اين خصوص شكل نمي‌گيرد. رييس نظام كارداني ساختمان استان تهران گفت: تا پايان سال جاري وضعيت در بازار مسكن به شكل كنوني پيش خواهد رفت، ولي با آغاز سال 1396 و با توجه به سياست‌هاي دولت كه البته مي‌توان گفت ناشي از يك منطق اقتصادي است، احتمال وجود تغيير در اين بازار وجود دارد.

موذن بابيان اينكه در هيچ جاي دنيا در دوران ركود بازار مسكن، ملك دچار افزايش قيمت نمي‌شود، تاكيد كرد: عدم ارائه برنامه مشخص براي رونق يا افزايش ساخت‌وساز در بازار مسكن باعث شده است، آينده مسكن در هاله‌يي از ابهام قرار بگيرد بنابراين متقاضيان به انتظار آينده از انجام هرگونه معامله سرباز مي‌زنند.

 ركود همچنان دنباله‌دار است


همچنين بيت‌الله ستاريان كارشناس بازار مسكن بابيان اينكه علائم رشد مقطعي بازار مسكن بيانگر فلسفه پيش رونق نيست گفت: بازار مسكن به‌هيچ‌عنوان وارد دوره پيش رونق نشده است. اين رشد مقطعي در پي جو رواني حاكم بر جامعه در حاشيه‌هاي برجام پديد آمده است.

ستاريان افزود: كساني كه موضوع رونق را مطرح مي‌كنند بايد بدانند نمودارهاي سينوسي مقطعي به درد بازار مسكن نمي‌خورد. بازار مسكن نيازمند آرامش و روند يكنواخت است.

وي تصريح كرد: اگر نتايج اقتصادي برجام در سطح جامعه نمود پيدا كند، مي‌توان افزايش معاملات را به‌منزله پيش رونق مسكن تلقي كرد، اما اين اتفاق همچنان نيفتاده و عملا مسكن وارد دوره پيش رونق نشده است.

وي گفت: بازار مسكن بايد همراه با برنامه‌هاي جدي و دايمي اقتصاد كلان پيش برود زيرا ركود سنگين اقتصاد بر مسكن از ركود مسكن بر اقتصاد ارجحيت دارد و بسيار اثرگذارتر است. در ركود فعلي مسكن، كل لايه‌هاي زيرين و صنايع وابسته به مسكن هم درگير ركود شده و دچار ورشكستگي شده‌اند.

اين كارشناس مسكن با اشاره به اينكه تغييرات لازم در اقتصاد كلان رخ نداده و برنامه‌هاي جدي در اين خصوص در پيش‌گرفته نشده است، تصريح كرد: دولت و به‌ويژه وزارت راه و شهرسازي، صورت‌مساله ركود مسكن را بسيار كوچك ديدند و معتقدند با يك سري تمهيدات جزيي مانند افزايش مقدار تسهيلات، كاهش نرخ سود و... اين بازار حركت مي‌كند و بعدازآن حركت اقتصاد هم آغاز مي‌شود.

ستاريان گفت: راه‌حل مشكلات بازار مسكن خرد و جزيي نيست، اين مشكلات با ارائه چند وام يا اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي به‌هيچ‌عنوان حل نمي‌شود.

اين اقتصاددان افزود: به نظر مي‌رسد مسوولان به آسيب‌هاي جدي ركود مسكن پي نبردند، متاسفانه اين آسيب‌ها با هر دوره ركود عميق و عميق‌تر و آثار منفي آن بزرگ‌تر مي‌شود. در حال حاضر زخم حاصل از اين ركود مسكن در جامعه هرروز قرباني تازه‌يي مي‌گيرد، آمار تعطيلي بنگاه‌هاي اقتصادي، كارگاه و شركت‌هاي توليدي زخم‌خورده اين ركود عميق هستند و البته درماني براي درد ندارند.

اين كارشناس مسكن اضافه كرد: اگرچه همه مسوولان به اهميت خروج از ركود مسكن واقف هستند، اما نمي‌دانم چرا اين مساله را بي‌اهميت مي‌بينند. مسوولان اگر بخواهند با شوك صنعت ساختمان، اقتصاد را وارد رونق كنند، اين شوك بايد بر اساس اصول و قاعده باشد.

ستاريان پيرو اين اظهارات، احتمال داد به دليل عدم ارائه راهكارهاي اجرايي و جدي، ركود تا پايان سال 95 همچنان برقرار است و البته به نظر مي‌رسد ادامه اين ركود به مساله انتخابات سال ديگر هم كشيده شود و بدون ترديد ركود بازار مسكن تا انتهاي سال جاري و حتي تا پايان فصل اول سال آينده هم ادامه پيدا كند، مگر اينكه تغيير و تحولاتي در برنامه‌هاي كلي اقتصاد رخ دهد.

 رشد قيمت مسكن كمتر از سود سپرده

در همين حال، احمد اوغلي، كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه نرخ رشد قيمت مسكن در ادامه سال جاري بطور متوسط كمتر از نرخ سود سپرده‌هاي مدت‌دار بانكي خواهد بود، گفت: بازار مسكن در سال‌هاي 86تا 91 بسيار بزرگ و چاق شد و ديگر قابليت رشد ندارد و اگر هم رشد كاذب داشته باشد، متقاضيان به دليل عدم توانايي خريد به دنبال اين كالاي مصرفي نخواهند بود.

اوغلي افزود: از اين رو، اگر هزينه خريد واحد مسكوني در بانك يا صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري سپرده‌گذاري شود يا از هر ابزار سرمايه‌گذاري ديگري با حداقل ريسك بازدهي بيش از سود سپرده‌ها كسب شود، حداقل تا فصل اول سال آينده و قبل از انتخابات رياست‌جمهوري در سال 1396 قدرت خريد سرمايه‌گذار براي خريد واحد مسكوني كاهش نخواهد يافت.

اين كارشناس بازار مسكن تاكيد كرد: بايد مسوولان قيمت زمين را از قيمت واحد‌هاي مسكوني حذف كنند در اين شرايط است كه دست دلالان و سودا گران از بازار مسكن كوتاه و اين كالا كاملا مصرفي خواهد شد.

وي گفت: در سال‌هاي اخير دليل و توجيه كافي براي حضور و ورود متقاضيان غير مصرفي در بازار مسكن وجود ندارد به نظر مي‌رسد ركود چند ساله تاثير مثبتي بر كاهش تعداد سوداگران در بازار كنوني دارد.
ارسال به دوستان
نسخه چاپی
نام:
ایمیل:
* نظر: