۰۵ : ۱۸ - پنجشنبه ۲۶ مرداد ۱۳۹۶ Thursday  17   August   2017  | 
کد خبر: ۲۱۸۹
تاریخ انتشار: ۰۰:۰۸ - ۰۵ دی ۱۳۹۵

دولت يازدهم از زمان آغاز به كار تاكنون تلاش‌هاي بسياري براي خروج بازار مسكن از ركود انجام داده كه عمده آن در جهت افزايش قدرت طرف تقاضا از طريق تخصيص تسهيلات خريد مسكن نظير تسهيلات صندوق يكم و اوراق تسهيلات تسه به متقاضيان بوده است. ديروز اما بانك مسكن جزييات اعطاي وام به انبوه‌سازان و به عبارتي تقويت طرف عرضه را اعلام كرد. بر اين اساس انبوه‌سازاني كه در تهران و 6 كلان‌شهر ديگر شامل كرج، تبريز، مشهد، اهواز، شيراز و اصفهان، براي ساخت و سازهاي صنعتي اقدام كنند، مي‌توانند 130ميليون تومان تسهيلات بدون سپرده بگيرند.

به گزارش اقتصادوما به نقل از روابط عمومي بانك مسكن، انبوه‌سازان به‌عنوان سازنده‌هاي واجد شرايط دريافت وام ساخت بدون سپرده بانك مسكن، متناسب با حجم پروژه، مي‌توانند از دوره‌هاي زماني مختلف براي اخذ تسهيلات مشاركت، استفاده كنند.

طول دوره مشاركت مدني براي وام ساخت بدون سپرده، برحسب تعداد واحدهاي مسكوني تعريف شده در پروژه ساختماني، از 12 تا 36ماه، قابل تنظيم است. مدت اوليه 12ماه براي قراردادهاي مشاركت مدني براي آن دسته از ساخت و سازهايي است كه حداكثر معادل 5 واحد مسكوني در پروژه ساختماني، تعريف شده باشد.

همچنين بانك مسكن براي پروژه‌هاي داراي 6 تا 20واحد مسكوني، حداكثر مدت قرارداد مشاركت مدني، معادل 18ماه درنظر گرفته است، به اين معنا كه سازنده از زمان دريافت تسهيلات بدون سپرده ساخت مسكن، 18ماه فرصت دارد با استفاده از وام دريافت شده، نسبت به ساخت و تكميل پروژه اقدام كرده و بعد از آن، بايد نسبت به فروش اقساطي و بازپرداخت تسهيلات دريافتي، اقدام كند.

براساس ضوابط تعيين شده براي وام ساخت انبوه‌سازي، زمان اوليه قرارداد مشاركت مدني براي پروژه‌هاي 21 تا 50واحدي، 51 تا 100واحدي و همچنين 101واحدي و بيشتر نيز به ترتيب معادل 24ماه، 30ماه و 36ماه درنظر گرفته شده است.

اين زمان‌بندي براي طول دوره مشاركت مدني، به صورتي تعيين شده كه پروژه‌هاي پرواحد كه علي‌القاعده عمليات ساخت و ساز آنها زمان‌بر خواهد بود، بتوانند در دوره زماني بيشتري نسبت به پروژه‌هاي كم‌واحد، نسبت به بازپرداخت وام ساخت دريافتي اقدام كنند.

اين گزارش حاكي است، نرخ سود اين تسهيلات، 18درصد تعيين شده و براي دوره فروش اقساطي –انتقال وام ساخت به خريدار واحد مسكوني- نيز نرخ سود در همين سطح 18درصدي، درنظر گرفته شده است.  يكي از مزاياي اين وام اين است كه انبوه‌سازان و سرمايه‌گذاران پروژه‌هاي ساختماني براي دريافت آن نيازي به سپرده‌گذاري ندارند، در نتيجه سود واقعي تسهيلات، برابر با سود اسمي است و نرخ بازدارنده يا فاقد توجيه اقتصادي، محسوب نمي‌شود.

همچنين ويژگي مربوط به عدم شرط سپرده‌گذاري براي دريافت تسهيلات نيز محرك قابل‌قبول براي ساخت و ساز به حساب مي‌آيد چراكه سازنده‌ها در مقطع فعلي كه بازار مسكن در حال خروج از ركود است، از حداقل نقدينگي، برخوردار هستند و شرايط لازم براي سپرده‌گذاري و انتظار بابت دريافت وام ساخت را ندارند.  سقف تسهيلات مشاركت مدني به ازاي هر واحد مسكوني به سه روش سنتي و صنعتي و فناوري‌هاي نوين و انتقال تكنولوژي انجام‌پذير است و در عين حال، ميزان سقف تابعي از شهر محل ساخت، مختلف است.

 دلايل شكست تحريك تقاضا

نكته مهم در اعطاي تسهيلات مسكن اين است كه اين تسهيلات تا چه اندازه توانسته در بازار مسكن تاثيرگذار باشد و آيا اعطاي وام به انبوه‌سازان تاثيري در كاهش ركود بازار مسكن دارد يا خير؟ اين ميزان وام چه كمكي به انبوه‌سازان مي‌كند؟


به گزارش اقتصادوما، اينها سوالاتي است كه بيت‌الله ستاريان كارشناس مسكن و استاد دانشگاه در گفت‌وگو با روزنامه تعادل به آن پاسخ مي‌دهد.  ستاريان با بيان اينكه تاكنون سياست تحريك تقاضا به دلايل ركود حاكم بر اقتصاد پاسخگو نبوده است، ‌تصريح كرد: واقعيت اين است كه تحريك تقاضا با اعطاي تسهيلات ممكن نيست، بلكه نياز به برنامه‌ريزي كامل و جامع دارد كه در آن چندين ابزار مالي مختلف در راستاي يكديگر فعاليت كنند.  وي ادامه داد: همان‌طور كه شاهد بوديم تسهيلاتي كه براي خريداران درنظر گرفته شد، نتوانست بازار را تحريك كند. شرايط سختي كه براي دريافت وام درنظر گرفته بودند، مانع از اين شد كه متقاضيان به دريافت تسهيلات روي خوش نشان دهند و درنهايت اين سياست چندان موفق نبود.

 جذابيت وام ساخت براي تعاوني‌ها

ستاريان با اشاره به وامي كه بانك مسكن براي انبوه‌سازان درنظر گرفته، اظهار كرد: قطعا انبوه‌سازاني كه با مشكل نقدينگي مواجهند، قادر به دريافت اين وام نيستند و وام موردنظر، بيشتر به درد تعاوني‌هاي انبوه‌ساز و شركت‌هاي شبه‌دولتي مي‌خورد، زيرا در ايران انبوه‌ساز واقعي نداريم. تعاوني‌ها نيز مي‌توانند با دريافت اين وام پروژه‌هاي نيمه‌تمام خود را به پايان برسانند. يعني اعطاي اين وام منجر به افزايش صدور جواز و پروانه ساختماني نمي‌شود و تعداد خانه‌هاي توليدي افزايش نخواهد يافت.  اين كارشناس مسكن با تاكيد بر اينكه وام مذكور به كار شركت‌هاي تعاوني انبوه‌سازي مي‌آيد، عنوان كرد: اكنون مشكل بازار نبود نقدينگي يا كمبود ساخت و ساز نيست، مشكل تحريك بازار تقاضاست. در شرايط فعلي نياز موثر كاهش پيدا كرده اما نياز مطلق بسيار زياد است.

  نياز بازار به برنامه جامع

به گفته اين كارشناس مسكن، راهكارهاي متعددي براي خروج مسكن از ركود وجود دارد. اما ابتدا بايد يك برنامه جامع براي مسكن تدوين شود و همه ابزارهاي مالي هماهنگ با يكديگر حركت كنند.

وي ادامه داد: قوانين و مقررات نياز به اصلاح دارند و مهم‌ترين آن اين است كه ساخت مسكن از شكل محلي‌سازي خارج شود. يكي از مشكلات اصلي بخش مسكن محدود بودن بخش خصوصي به منابع داخلي و دولتي است كه نمي‌تواند به صورت مستقيم از منابع خارجي، فاينانس و سرمايه‌گذاري خارجي استفاده كند.

وي افزود: اگر شما بخواهيد در هر جاي دنيا در بخش مسكن سرمايه‌گذاري كنيد، تسهيلات فراواني به شما مي‌دهند. اما امكان ندارد يك خارجي بتواند به راحتي در ايران حتي يك آپارتمان بخرد. اين سوال خيلي اساسي است كه چرا بخش خصوصي ما بايد در استفاده از منابع خارجي محدود باشد؟ لذا به نظر من دولت بايد زمينه را براي استفاده بخش خصوصي از منابع خارجي و آن هم به‌صورت مستقيم فراهم كند.

 ستاريان با بيان اينكه براي خروج از اين شرايط بايد وضعيت توليد را بهبود ببخشيم، تصريح كرد: دولت بايد زيرساخت‌ها را براي ساخت بيش از ۵ميليون واحد مسكوني در كشور فراهم و همچنين بستر را براي ورود بخش خصوصي آماده كند، در اين صورت شاهد ساخت واحدهاي مسكوني به شكل انبوه خواهيم بود.

به گفته ستاريان، بخش عظيمي از مشكلات مسكن مربوط به طرح‌هاي زيرساختي است و بخش ديگر تامين منابع لازم است. براي سر و سامان بخشيدن به بازار مسكن بايد برنامه و طرحي جامع تدوين كه در آن تمام جزييات درنظر گرفته شود.

وي اظهار كرد: به هيچ عنوان دولت نمي‌تواند با اعطاي تسهيلات ركود بخش مسكن را آرام كند. از ديدگاه من شايد موقتا با چنين طرح‌هايي از ركود حاكم بر مسكن در بيايم، اما اگر برنامه جامع و كامل وجود نداشته باشد و البته عملياتي نشود نه تنها مشكلات به قوت خود باقي خواهند ماند، بلكه ممكن است وارد ركود بسيار بزرگ‌تري شويم.

وي همچنين پيش‌بيني كرد كه در زمستان سال جاري نيز شاهد اتفاق خاصي در بازار مسكن نخواهيم بود، اما در بهار سال آينده رشد قيمت را خواهيم داشت. افزايش قيمت، توليد، سرمايه‌گذاري و معاملات هميشه همزمان است و همان‌طور كه گفتم اين اتفاق در بهار سال آينده مي‌افتد.

 وام به درد انبوه‌سازان نمي‌خورد

در همين حال، حسن محتشم رييس انجمن انبوه‌سازان استان تهران اظهار كرده است كه وام بدون سپرده ساخت مسكن به درد انبوه‌سازان نمي‌خورد.

محتشم با تاكيد بر اينكه وام ساخت بدون سپرده بانك مسكن فقط براي شهرهاي كوچك مناسب است، گفت: انبوه‌سازان به‌دليل تاثيرگذاري بسيار ناچيز، رغبتي به استفاده از وام‌هاي ۱۱۰ تا ۱۵۰ميليون توماني بانك مسكن ندارند.

وي با اشاره به اينكه به‌دليل ركود حاكم بر اقتصاد، انبوه‌سازان نتوانستند از اين وام‌ها استفاده كنند، تصريح كرد: چند دليل وجود دارد كه انبوه‌سازان نتوانستند از تسهيلات مذكور استفاده كنند؛ يكي آنكه براي تعدادي از انبوه‌سازان چك برگشتي پيش آمده باشد.  وي در گفت‌وگو با تسنيم ادامه داد: دليل ديگر اينكه انبوه‌سازان بدهكار باشند كه شايد بدهي معوقه ناشي از وام‌هاي قبلي باشد يا اينكه بعضا به واسطه اشتباه بانك مسكن در بدهكار كردن انبوه‌سازان كه ساخت و ساز مسكن مهر باشد. درحالي كه وام مسكن مهر را انبوه‌سازان دريافت كرده‌اند اما اين وام بايد به‌نام متقاضي باشد كه به‌دليل آنكه پروژه‌ها هنوز به اتمام نرسيده قابل انتقال به متقاضيان نيست.  رييس انبوه‌سازان استان تهران با يادآوري اينكه سررسيد وام بانك مسكن رسيده است، اما بانك به غلط انبوه‌سازان را بدهكار مي‌داند، اظهار كرد: اين گروه از انبوه‌سازان نمي‌توانند وام‌هاي ساخت بانك مسكن را دريافت كنند.  وي با تاكيد بر اينكه وام‌هاي بدون سپرده ساخت فقط براي واحدهاي كوچك متراژ در شهرستان‌ها و شهرهاي كوچك مناسب است، بيان كرد: در نقاط حاشيه‌يي تهران نيز اين وام مي‌تواند كمك ناچيزي به ساخت و ساز كند و چندان به‌صرفه نيست.
ارسال به دوستان
نسخه چاپی
نام:
ایمیل:
* نظر: