۱۲ : ۱۷ - شنبه ۰۷ اسفند ۱۳۹۵ Saturday  25   February   2017  | 
کد خبر: ۲۲۲۶
تاریخ انتشار: ۱۰:۳۱ - ۰۷ دی ۱۳۹۵

بنا به گزارش بانك مركزي در آذرماه سال ۱۳۹۵، متوسط قيمت خريد و فروش يك مترمربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه معاملات ملكي شهر تهران 44.3ميليون ريال است كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب به ميزان 0.5 و 7.7‌‌درصد افزايش نشان مي‌دهد. براساس اين گزارش تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران در آذرماه ۱۳۹۵ به 11.8هزار واحد مسكوني رسيد كه در مقايسه با ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 5.1 و 5.9‌‌درصد كاهش را نشان مي‌دهد.

واقعيت اين است زماني‌كه اين آمارها را در دوره‌هاي كوتاه‌مدت مورد بررسي قرار مي‌دهيم، شاهد نوسانات بيشتري هستيم، بنابراين تحليل داده‌هاي آماري را بايد در دوره گسترده‌تري مورد بحث و بررسي قرار داد تا بتوان روند را به خوبي آناليز كرد. اما درمجموع براساس آمارهاي منتشر شده تاكنون، حجم معاملات بازار مسكن در سال 95 نسبت به سال 94 روند افزايشي را نشان مي‌دهد. اين در حالي است كه روند صعودي معاملات به صورت پيوسته و شديد نيست. در برخي ماه‌ها روند افزايشي ا‌ست و در برخي ماه‌هاي ديگر، معاملات سير نزولي در پيش گرفته‌اند. به‌طور مثال در مهرماه، حجم معاملات حدود 10‌‌درصد كاهش پيدا كرد، اما در آبان‌ماه اين روند نزولي جاي خود را به افزايش حجم 21درصدي معاملات داد.  نوسانات بازار مسكن در حالي در ماه‌هاي گذشته ادامه داشت كه حجم معاملات در آذرماه با 7‌‌درصد كاهش مواجه شده است. مهم‌ترين علت سير نزولي حجم معاملات در اين ماه از ديدگاه من ايام محرم است، چرا كه كاهش روزهاي فعال، بدون‌ شك در هر بازاري تاثيرگذار خواهد بود و بازار مسكن هم از اين امر مستثنا نيست، البته اين روند ادامه‌دار نخواهد بود و در دي‌ماه حجم معاملات دوباره رشد خواهد كرد. در مجموع افزايش حجم معاملات در سال 95 نسبت به سال 94 كاملا محسوس است، هر چند كه شديد و راديكال نيست.  اما موضوع ديگري كه بايد به آن پرداخت، تعريف رونق در بخش مسكن است. اصطلاح رونق، يك اصطلاح عاميانه است و به اين موضوع بستگي دارد كه از چه زاويه‌يي به آن نگاه شود و طبيعتا در اين شرايط نيز تعاريف متفاوتي خواهد داشت. سياست‌گذار بخش مسكن به افزايش حجم توليد مسكن بيشتر توجه دارد، بنابراين زماني كه او از رونق سخن به ميان مي‌آورد منظوري جز افزايش سرمايه‌گذاري و ميزان ساخت و ساز ندارد. از طرفي گاهي اوقات رونق به معناي افزايش حجم معاملات است. به خصوص واسطه‌ها يا تحويل‌داران مسكن به اين عدد حساس هستند، به دليل اينكه معمولا افزايش حجم معاملات نوعي پيش‌آگهي از روند افزايش قيمت‌ها ايجاد مي‌كند. بنابراين فاكتوري ا‌ست كه به فعالان اين بخش قدرت پيش‌بيني مي‌دهد و معمولا هم مورد بررسي و تحليل قرار مي‌گيرد. به خصوص افزايش حجم معاملات نشان‌دهنده اين است كه موجودي مازاد بازار در حال كاهش است و اين احتمال را افزايش مي‌دهد كه در ماه‌هاي بعدي تعادل عرضه و تقاضا به سمت تقاضاي بيشتر حركت و در نتيجه اين بخش را تقويت كند.  از سوي ديگر براساس آمارهاي موجود، متوسط قيمت نسبت به ماه مشابه سال قبل حدود 8‌‌درصد يعني نزديك به نرخ تورم افزايش پيدا كرده است. اين موضوع حاكي از حفظ ارزش واقعي ملك با توجه به ركود معاملاتي است. زماني كه در مورد ارزش واقعي صحبت مي‌شود، منظور قيمت‌هاي اسمي منهاي نرخ تورم است، يعني اثر تورم را بايد از قيمت‌هاي اسمي خارج كرد. بنابراين وقتي كه افزايش قيمت‌هاي اسمي حدودا به اندازه تورم است، به اين معناست كه قيمت واقعي در درجاتي حفظ شده است.

اما در پايان بايد ديد در فصل آخر سال، معاملات مسكن رشد خواهد داشت يا نه. زماني كه روند چند ماه گذشته بازار مسكن را نگاه كنيم، اين احتمال قوت مي‌گيرد كه هم حجم معاملات در ماه‌هاي آتي با افزايش رو‌به‌رو شود و هم افزايش خفيفي روي قيمت‌ها آن هم در حد تورم يا اندكي بالاتر صورت گيرد. اما در اين ميان عوامل ريسك بازار هم مطرح است. انتخاب ترامپ اثر منفي بر شرايط بازار مسكن داشت و برخي خريداران را دچار ترديد و تعلل كرد تا منتظر باشند كه وضعيت بازار به چه سمت و سوي خواهد رفت.

از سوي ديگر انتخابات رياست‌جمهوري ايران در پيش است كه معمولا ماه‌هاي قبل از انتخابات حجم معاملات باز هم با كاهش مواجه مي‌شود. دليل اين موضوع به افزايش قدرت ريسك بازمي‌گردد. در نتيجه بازار همچنان در انتظار به سر مي‌برد تا در شرايط شفاف‌تري قرار گيرد. بنابراين با توجه به اين عوامل، پيش‌بيني من اين است كه تا انتخابات رياست‌جمهوري، بازار كمابيش در وضعيت فعلي قرار خواهد داشت، اما سنگيني ترازو به نفع افزايش سنگين‌تر است. با اين حال بعد از انتخابات، طبيعتا روند بازار به نتيجه انتخابات بستگي خواهد داشت. اگر روند موجود ادامه پيدا كند، به نظر من رشد قيمت‌ها شتاب بيشتري خواهد گرفت.
ارسال به دوستان
نسخه چاپی
نام:
ایمیل:
* نظر: